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セカンドハウスで民泊投資をするための条件や注意点とは?
2022.05.16

ICTを活用したテレワークが社会に浸透し、様々な場所で仕事が出来るようになったことなどから、セカンドハウスのニーズが近年高まってきています。

このセカンドハウスの活用方法として注目されているのが「民泊投資」です。

この記事では、セカンドハウスで民泊投資をするためにはどのような条件があるのかや、セカンドハウスを民泊として利用する際の注意点について詳しくお伝えしていきます。

 

セカンドハウスを民泊として利用するための条件について

2018年6月15日に「民泊新法(住宅宿泊事業法)」が施行され、従来からの旅館業法に則って行うよりも条件や制限が緩和されることとなり、民泊事業が以前よりも格段に行いやすくなりました。

これにより、民泊事業に参入する人達が増え、成功事例も多数報告されていますので、セカンドハウスをお持ちの方は一考に値するのではないでしょうか?

ただし、セカンドハウスを民泊として活用するためにはいくつかの条件を満たす必要がありますので、それらの条件について解説します。

 

民泊に必要な条件①【利用できる建物には決まりがある】

民泊として利用できる建物の条件として、ご自身が所有している住宅(セカンドハウス)や空き家、もしくは、賃貸物件として利用されているものが挙げられます。

また、新たに物件を購入して民泊活用することも可能となっています。

しかしこの場合、民泊利用するための目的のみで建てられた新築物件に関しては民泊利用が出来ませんので、その点は注意が必要です。

 

民泊に必要な条件②【必要な設備を整える】

民泊として利用するための建物には、台所や浴室、洗面のための設備、トイレが必要とされています。

つまり人が生活をする上で必要な設備がすべて整っていることが条件ということですね。

また、民泊利用するためにはこれに加えて「消防設備」への対応が必須条件となっています。

このため、民泊利用する建物のある地域の消防署に事前に相談することが望ましいです。

消防設備とは、具体的には火災報知器や消化器、誘導灯の設置などのことです。

民泊を含めたセカンドハウスを設計する際には、設計士にあらかじめ「民泊利用ができるように建設したい」と伝えるようにすると流れがスムーズですね。

【消防設備(誘導灯)の設置例】

 

民泊に必要な条件③【管理する人が必要となる】

民泊事業を行う際には、民泊の管理業務を行う人の存在が必要となります。

ご自身で対応できるのであれば問題ありませんが、そうでない場合には「住宅宿泊管理業者」に住宅の管理を委託することが義務付けられています。

民泊の管理には、宿泊者の本人確認や名簿の作成、賠償保険の加入、ゴミ出しルールの告知、カギの管理、住宅の清掃などの様々な業務があります。

また、民泊を利用する宿泊客がルールを守らない場合などには近隣住民からのクレームが発生するケースも考えられ、その対応をする必要も出てきます。

この住宅宿泊管理業者になるためには専門知識や経験を持っている必要があるので、裏を返せば安心して委託できるというメリットにもつながります。

住宅宿泊管理業者に支払う報酬は、宿泊売り上げに対する歩合制で報酬を業者に支払うなどと事前に取り決めをしておけば、売り上げが発生したときのみの支払いで済むので管理コストの心配をしないで済みますね。

 

セカンドハウスを民泊として利用する際の注意点

セカンドハウスを民泊として利用する際の注意点として考えていただきたいのが、民泊として利用する目的のみで新築するのはNGということです。

その他にもいくつかの注意点がありますので、詳しく見ていきます。

 

注意点①建物の用途の確認をする【セカンドハウスを民泊利用する】

民泊を運営するにあたっては、建築基準法で定められている建築用途を守らなければなりません。建築用途とは、その建築物の使い方を指します。

例えば、一般的な一軒家(セカンドハウス)は「住宅」に、マンションは「共同住宅」

に該当します。

民泊新法(住宅宿泊事業法)に則った民泊運営をするためには、提供する建物の建築用途は「住宅、長屋、共同住宅、寄宿舎」に該当するものとなります。

民泊新法の対象となる民泊施設は、「ホテル」や「旅館」などと言った宿泊施設ではなく、あくまでも「住宅」という位置づけになっていますのでご確認ください。

【洗面台などの住宅設備が必要となります。】

 

注意点②生活をしている建物であるかどうか【セカンドハウスを民泊利用する】

セカンドハウスを民泊にも活用したいという際には、その物件を所有している本人、もしくは賃借人などが、年に数回以上生活を送っていることが必要となりますので、この点に注意してください。

人が住まいとしての利用のある建物であることが前提となっている為、民泊新法に則った民泊事業を行う場合、民泊の営業日数は「年間180日以下」であることと定められています。

もし、これよりも多く営業したいという場合には、「旅館業法」に則って行う必要があります。その場合には、民泊事業を行うための条件が大きく異なってきますので、事前によく理解しておいてください。

 

注意点③貴重品の管理は厳重にし、専用の保険に加入する【セカンドハウスを民泊利用する】

この項では、実際に民泊事業を開始してからの注意点をお伝えします。

民泊事業をしていく上で、リスクとなるのが貴重品の盗難です。

住まいとして利用している建物を民泊として活用するため、貴重品の保管には十分注意していただきたいです。

また、設備なども壊されるリスクもありますが、民泊施設内で、宿泊者の過失で生じた損害については一般的な火災保険ではカバーすることが出来ません。

このため、民泊専用の保険に加入することをぜひおすすめしたいと思います。

民泊新法(住宅宿泊事業法)のガイドラインにも「適切な保険(火災保険、第三者に対する賠償責任保険等)に加入することが望ましい。」という記載がなされています。

民泊専用の保険を選ぶ際には、宿泊者の過失による損害がしっかりとカバーできるもので補償額が充分なものかどうかをポイントにされると良いでしょう。

 

注意点④収益面のプラスとマイナスについてよく検討する【セカンドハウスを民泊利用する】

最後の注意点は、収益面についてです。

民泊事業は、収益を生み出す有効な手段ではあるものの、収益のメリットデメリットのバランスを事前によく検討することが必要です。

今後、パンデミックが終息し、国内旅行の需要やインバウンド需要は回復することが予測されますが、疫病はいつまた流行りだすか分かりません。

このため、セカンドハウスと民泊事業を考える際には、セカンドハウスとしての利用に

重きをおく方がリスクを避けられますね。

その他に一つ、おすすめの案としては、都市部のセカンドハウスを「シェアハウス」として活用するというものです。

これは、実際にあったケースですが、東京・下北沢の土地を相続し、土地を活用するにあたり、セカンドハウスを新築しました。

その際、1階の部分を3人用のシェアハウスに。2階部分をオーナーの住居として建築しました。

結果、シェアハウスの収益で住宅ローンが賄えて、非常に良い土地活用が出来たということです。

地方ではなかなか難しいと思われますが、都市部で賃貸の需要の高いエリアなどでは、上記のような収益を生み出すセカンドハウスという活用方法も検討してみてはいかがでしょうか。

 

まとめ【セカンドハウスで民泊投資をするための条件や注意点とは?】

この記事では、セカンドハウスを有効利用する手段の一つとして民泊を取り上げ、その条件や注意点についてご紹介しました。

民泊を実際に運営するにあたっては、中にはハードルの高い条件もあったかもしれません。

しかし、今後、観光事業が順調に回復していけば、インバウンド需要が再び見込めます。

また、大手企業が続々と民泊事業に参入している状況を見ますと、この事業がさらに拡大していくことが予想されますので、興味のある方はぜひ検討されてみてはいかがでしょうか?

備考※民泊新法の施行により、民泊を運営するうえで、住宅や長屋を用途変更する必要が無くなっています。他にも従来の条件と比べて変更点がいろいろありました。